O crédito associativo para compra de imóveis é uma das possibilidades de financiamento para imóveis na planta ou em construção. Assim como as outras modalidades, ele possui suas vantagens e riscos. Quem explica como isso funciona é Daniele Akamine, advogada especialista em economia da construção e financiamento imobiliário.
O que é o crédito associativo?
O Crédito Associativo é uma forma de financiar o imóvel ainda na planta. A construtora ou incorporadora reúne um número mínimo de compradores, com o imóvel ainda em construção. Eles se comprometem a assinar um contrato de financiamento junto à uma instituição financeira. Assim, o crédito é concedido ao comprador da unidade, e não à incorporadora.
Para ter o crédito concedido o comprador precisará ser aprovado por uma análise do agente financeiro. A partir disso, há a assinatura do contrato de financiamento imobiliário.
Durante a construção, você só paga os juros e as parcelas de entrada. Assim, a amortização do financiamento só vai ser paga após a finalização da construção. “A principal diferença entre o crédito associativo e o financiamento de um imóvel pronto é o timing na hora da assinatura do contrato de financiamento e os reflexos que isso pode causar”, explica Daniele.
As principais consequências incluem:
- 1) Os compromissos de compra e venda são corrigidos pelo INCC, conforme artigo 2º da Lei Federal nº 10.192/2001. Logo, quanto maior é o tempo gasto para a assinatura do contrato de financiamento, maior será o saldo;
- 2) O prazo de entrega de uma obra é de aproximadamente 24 ou 36 meses. Nesse período, a situação do comprador pode mudar e ele não conseguir acesso ao crédito nas mesmas condições que teria quando iniciou as negociações;
- 3) Nesse período, as taxas de juros podem subir e inviabilizar o acesso ao crédito. Por isso, planejamento financeiro e ficar atento às mudanças do mercado é essencial.
Quais as vantagens?
A principal vantagem é o preço. Por ter a garantia de venda e a redução do número de distratos, as incorporadoras conseguem praticar preços mais acessíveis. Além disso, as taxas de juros do crédito associativo costumam ser reduzidas.
Quais os riscos envolvidos?
O principal risco é em relação ao atraso na entrega da obra. Isto porque, neste caso, você continua pagando os juros sem amortizar a dívida.
O que acontece caso precise transferir o financiamento para outra instituição financeira?
Em muitos casos de compra de imóveis em construção, o crédito é concedido pela própria incorporadora até a data de entrega da propriedade pronta. Depois disso, ocorre o repasse do financiamento para uma instituição bancária.
No caso do crédito associativo isso não acontece. A razão disso é que no contrato existe uma garantia de alienação fiduciária. Ou seja, se for transferir o financiamento, um novo registro será necessário, assim como o pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
Glossário
Está em dúvida sobre alguns termos técnicos? Entenda os principais relacionados ao crédito associativo e ao que foi mencionado pela advogada.
- Imóvel na planta: também são conhecidos como lançamentos, e podem já estar em processo de construção. Os preços e metragens são variados, mas em São Paulo costuma ter mais disponibilidade dos compactos.
- Incorporadora: é a entidade responsável pelo planejamento e organização da construção de um edifício em um terreno, até o momento da sua venda. Inclusive, ela pode realizar parcerias com terceiros para a execução e venda.
- Entrada: é uma parte do pagamento do imóvel, feita no início do financiamento. No caso de casas e apartamentos na planta, costuma ser 10% do preço de venda da propriedade.
- Juros: é o “custo do financiamento”, ou “custo do seu dinheiro”. Varia entre as instituições financeiras, e é um dos itens que fazem parte das parcelas do financiamento imobiliário.
- Amortização: quando você retira os juros e taxas das parcelas de crédito imobiliário, sobra a amortização. Ela é a parte do pagamento que é retirada do valor pelo qual você compra um imóvel.
- INCC: é um índice que aponta a variação de custo da construção habitacional. É um dos pontos que influenciam nas parcelas de financiamento de imóveis na planta ou em construção.
- Distrato: quando ocorre quebra ou cancelamento de um contrato.
- Alienação fiduciária: é uma modalidade alternativa de crédito para quem já possui um imóvel. A casa ou apartamento é dada como garantia, e o credor passa a ter direito de propriedade sobre o bem caso o devedor não pague a dívida contratada.
- ITBI: é o Imposto sobre Transmissão e Bens Imóveis, que é pago quando ocorre a venda de um imóvel. Normalmente, o responsável por esta despesa é o comprador.
